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【競売】と【任意売却】について

【競売】と【任意売却】について




 


一般的に、住宅ローンを3~6か月滞納すると金融機関から「住宅ローンの一括返済」を求められます。住宅ローンの一括返済を求められた場合、分割支払いの権利が剥奪され、住宅ローンの残債を全額一括で返済しなければなりません。

住宅ローンの一括返済ができない場合は、金融機関の保証会社が住宅ローンの残債を返済します。これが「代位弁済」というものになります。

 

保証会社が代位弁済を行うと、これ以降は保証会社が債権者となるため、保証会社に一括返済をしなければなりません。ここで残債を一括返済できれば、競売にかけられることを回避できますが、保証会社への返済も無理な場合は、このタイミングで債権者は【競売】の手続きに入ります。

 
 
目次
 
 
1.【競売(けいばい)とは】
 
2.【任意売却とは】
 
3.  任意売却 手続きの流れ
 
4.  任意売却のその他のメリット
 
5.  任意売却の取引きにあたっての特約
 
 

【競売(けいばい)とは】


住宅ローンなどの債務(借金)の返済ができなくなった際に、担保として抵当権を
設定している不動産などを強制的に売却して、債務を回収することです。

債権者(お金を貸している方)が裁判所に競売を申し立てることで、不動産が
差し押さえられ、その後強制的に売却し売却金が債務の返済に充てられます。


 

競売にかけられたあとの流れ
競売にかけられたら「競売開始通知」が届きます。 物件を差し押さえ、現状調査を
して売却基準額を決定。競り売り方式で購入者を決定します。
裁判所から「期間入札の通知」が届くと「入札」が始まります。入札した人のなかから、
競売物件に最も高い価格を付けた人が落札者となります。

競売の申し立てを取り下げる場合は、一括返済を行うか、任意売却を行うかのどちらかです。
競売の開札の前日まで約5~6ヶ月ありますので競売と並行に任意売却活動を行うように
なりますが、債権者によっては、競売が開始され てからでは任意売却の同意を得られない
こともありますので少しでも早いご相談をお勧めします。

多くの債権者が任意売却をできる期間は、競売の「入札開始日の前日」までとしています。
その場合この期日までに決済・引渡しを終えていなければなりません。

落札者が決定すると、落札者に対する購入審査が行われます。審査によって、
落札者の購入が認められると、売却へと進みます。

落札者が決まり売却許可を得て代金納付をすれば売却が完了します。落札者が購入代金を
裁判所に支払い、金融機関や保証会社などの債権者は、その代金から住宅ローンを回収
します。 そして強制執行で立ち退きとなります。

競売には、「担保不動産競売」と「強制競売」の2種類があり、担保不動産競売は、
抵当権または根抵当権が設定されている不動産が競売にかけられ、債権が回収されること
です。競売の対象とされている物件の多くが、この担保不動産競売にあたります。

一方、強制競売は、抵当権でなく債務名義に基づいて債権が回収されることです。
債務名義とは裁判所が発行する公的文書のことで、抵当権を持たない債務者に対しても
債務名義があれば強制競売にかけて債権を回収できます。裁判によってローンの支払いを
命じられたにもかかわらず債務者が支払いを行わなかった場合に行使される方法が
この強制競売です。

競売の場合、裁判所が流れに沿って売却を進めるため、債務者が売却手続きをする必要が
ありません。そのため不動産会社と契約をして進める一般的な売却や任意売却と比べて、
手間が少ないといえますが競売は債務者にとって不利益になることがほとんどです。

その最大の損失は、売却代金が相場よりも低くなる点です。
低くなる理由は、基本的に内覧ができなかったり、瑕疵(建物の欠陥や傷)があっても
買主の対応になったりといった買主側に不利な条件が多いことが挙げられるでしょう。
売却金額が低いことにより、返済すべき住宅ローンの残債額に到達しない可能性もあります。

ただし、住宅ローンの返済が厳しい状態でなるべく市場価格に近い金額で不動産を
売りたい場合は、【任意売却】という選択肢があります。

なお、競売とよく似た言葉に【公売】があります。国税や地方税などの税金を滞納した際に、
国税庁や地方自治体が不動産を差し押さえて強制売却する手続きです。

競売は金融機関の申し立てによって裁判所が売却を行うのに対し、公売は不動産を
差し押さえた国税庁や地方自治体が、国税徴収法や地方税法に基づいて不動産売却の
手続きを実行します。


【任意売却とは】

住宅ローンを債務者が滞納した場合、債権者の合意のもと一般市場で不動産売却を
する方法です。
競売にかけられた場合と比較すると、任意売却は、競売の入札価格よりも高く売却で
きる可能性があります。また、任意売却であれば、周囲に知られずに売却を進める
ことができます。加えて、任意売却を選んだ場合、債務の額や、金融機関との
交渉次第では、引越し費用を売却代金から差し引くことも可能です。
ただ、上記でお伝えした通り、任意売却の場合は債権者の合意や売却する十分な時間
などが必要になります。これらを理解したうえで、少しでも高く売却したい方や、
競売にかけられることには抵抗があるという方は、一度、任意売却も検討してみる
とよいでしょう。




手続きの流れ


マイホームを売却しても、売却で得た資金よりも残債が多く、ローンの完済ができないと
思われる場合は、金融機関と相談して任意売却を検討することになります。
そして金融機関が了承した場合は、任意売却を行います。

一方、任意売却でも返済が難しい場合や、金融機関に何も相談せず滞納を続けていると、
金融機関による差し押さえの後、競売の申し立てがなされ、競売へと移行していきます。
 

任意売却のメリットは債権者(住宅ローンを借りている金融機関)の許可のもと、
ある程度所有者の希望条件で一般市場にて不動産を売却することです。

本来、売却資金で住宅ローンの残債が完済できない場合は、売却を完了することが
できません。売却資金で完済できない状態で不動産を売却するには、完済するために
必要な不足分の資金を別途準備する必要があります。

なぜなら、不動産を売却する場合、住宅ローンなどを借りたときに不動産に設定された
金融機関の抵当権を抹消しなければ引渡しができず、抵当権を抹消するためには
住宅ローンの完済が条件となっているからです。

 

しかし、任意売却の場合は、売却によって住宅ローンを完済できない場合でも、
債権者である金融機関の了承が得られれば、一定の条件のもと抵当権を解除してもらう
ことができます。

任意売却を行うにはまず、債権者(金融機関)への相談が必要です。
その後、売却する不動産の査定を不動産会社に依頼し、査定額を踏まえて金融機関とも
連携を取りながら売却活動に入ります。

ステップ1 債権者(金融機関)に任意売却について相談する
ステップ2 任意売却を扱う不動産会社に所有する不動産の査定額を出してもらう
ステップ3 債権者へ査定額とともに任意売却の希望を伝えて金融機関の了承を得る

上記の段階を踏まえ、任意売却の活動を始めることができます。
 

メリット・デメリット


競売にかけられた場合、不動産の売却価格は市場価格の約50~70%になるといわれています。
それに対し、任意売却ではうまくいけば、市場価格で売却でき、条件が多少悪い場合でも
市場価格の約80~90%の価格で売却できる可能性があります。
そのため、売却資金でのローン完済がしやすいといえるでしょう。
任意売却は、通常の不動産売却で売り出すのと同様に、物件所有者の情報が周囲に流れてしまうことはありません。

一方、競売の場合は、競売が決定すると裁判所の競売情報のWebサイト内に、対象の不動産
の所在地や権利関係、物件写真などが公表されます。
インターネットでこのような情報が公表されることで、その不動産や所有者を知る人たち
に競売となっている事実を知られてしまう恐れがあります。

任意売却のその他のメリットとして、引越し代を売却資金から捻出できる場合があります。
売却資金の配分を債権者と一部相談して決めることができるからです。
債権者との交渉次第では、引越し費用など諸費用の一部を売却資金から負担してもらえる可能性もあります。

また債権者が認める任意売却の条件の範囲内であれば、契約条件や引渡し日などについて
買主と相談することが可能で所有者の都合を考慮して引渡し日を決めることができます。
 

任意売却の取引きにあたっての特約

 

一般的な不動産売買とは異なるため、売主が不利益になることのないように契約の際、
以下の2つの特約を盛り込むことがあります。

・債権者から合意が得られなかった場合の白紙解約
任意売却では、いよいよ契約という段階になっても急に債権者から売却許可を取り下げられる
可能性があります。債権者が複数いて債権者間での話し合いがこじれたり、売却価格以外の
条件が金融機関の想定と異なったりすることなどから生じるもので、所有者である売主には
どうすることもできません。しかし、買主にとっては購入しようとしていた不動産が土壇場で
急に手に入らないとなると問題です。
通常の不動産売買では、買主から違約金などを請求される事態に及ぶでしょう。
これを回避するために白紙解約の特約が盛り込まれています。
 

・契約不適合責任の免責
もう1つは、「契約不適合責任の免責」です。これは、一般的な不動産売買の際に売主が
責任を負うことになる「契約不適合責任(瑕疵担保責任)」について、任意売却では、
責任を負うための資金や支払い能力などが売主にないため、その責任を問われないように
するための一種の特約です。

契約不適合責任とは、不動産を売却した後、契約内容に合致しない欠陥や不備が見つかった
場合に、その修理や賠償などについて売主が負う責任のことをいいます。


最後に

ここまで、【競売】【任意売却】の基礎知識についてご説明させていただきました。
このような手続きになる前に「住宅ローンの返済が厳しい」と感じ始めたら、
まずは気軽に当社にご相談ください。ベストな解決方法をご提案させていただきます。

センチュリー21甲子園店までお気軽にお問い合わせください。


 

ページ作成日 2024-05-06

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