媒介契約の種類 | 甲子園の不動産売却・買取・住宅購入はセンチュリー21グランクリエーション

媒介契約とは家を売るときに不動産会社（仲介会社）に間に入ってもらい、買主を探してもらうために結ぶ契約のことを言います。

 

そして、この媒介契約には３つの種類があります。

 

• １．一般媒介契約　２．専任媒介契約　３．専属専任媒介契約

 

はじめて不動産売却を行う方は、よくわからないので営業担当の説明を聞いたり、ネットで調べて、どれにするか決める方が多いと思います。

ネットで検索してみると「一般媒介がお勧め」という意見や、それとは逆に「不動産会社は専属専任媒介の物件を優先的に売ろうとするので、一般媒介では不動産会社が責任感を持って売ってくれない」という意見もあります。

実際に仲介会社の営業マンの説明を聞くと、専属専任媒介を勧められることがほとんどだと思います。

 

実際はどれが一番良いのでしょうか？

下記の表は、専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約の主な特徴をまとめたものです。

それぞれ見ていきましょう。

■自己発見取引

自己発見取引とは、自分が売りに出している物件を友人や知り合いが買いたいと言ってくれた場合に不動産会社を介さずに契約することです。

専属専任媒介契約のみ、この自己発見取引が禁止されています。

このようなケースはほとんど無いので、あまり重要なポイントではございません。

 

■売主様への報告義務

一般媒介は複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができるが、販売活動の報告義務がありません。専任媒介や専属専任媒介は、不動産会社に売り主様への報告義務を課しており、不動産会社は販売活動や問い合わせ状況等を定期的に報告します。

 

こちらも義務が無いだけで、報告してはいけないものではございません。

一般媒介契約を締結する際は、不動産会社に「販売状況や問い合わせ状況を定期的に教えてください」とお願いしてみましょう。

 

ですので、こちらも“どの媒介契約を選ぶか”においては重要なポイントではございません。

 

■依頼できる会社の数・指定流通機構(レインズ)への登録

一般媒介契約は複数の会社と媒介契約を結ぶことができます。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社のみとしか媒介契約を結ぶことができません。

 

こう見ると、一般媒介契約の方が幅広く物件情報を広めることができるように感じるかもしれませんが、一概には言えません。

 

なぜなら一般媒介契約は指定流通機構(レインズ)への掲載義務が無いからです。

 

上記のように、たとえ専属専任媒介契約で1社とのみ媒介契約を結んでいたとしても、レインズに物件情報が登録されれば、どの不動産業者もその物件情報を見ることができ、不動産業者が自社で抱えている“住まい探しをしているお客様”にその物件を紹介することが可能です。

 

ですので、一般媒介契約で複数の不動産会社と媒介契約を結んだとしても、仮にレインズにその物件情報が登録されなければ、情報が広く伝わることはありません。

 

よくネットでも一般媒介は複数の業者と媒介契約を締結することが可能なので、買い手の幅が広がりやすいと書かれていますが、そもそもレインズに登録されれば、すべての不動産業者がその物件情報を見ることができるので買い手の幅が広がります。

専属専任媒介契約を締結したら、その不動産業者しか買い手を見つけられない訳ではございません。(下記イラスト図参照)

 

しっかりとレインズに物件情報が登録されて、他の不動産業者にも情報が伝わるようにすることが早期売却の上で最も重要です。

 

 

逆に一般媒介契約は、レインズに登録する義務が無いので、売却することをあまり知られたくない事情がある方には、最適な契約となります。

 

一般媒介契約でも掲載義務が無いだけで、レインズに掲載することは可能ですので、他に知られたくない等の事情がなければ、不動産会社に「レインズに登録してください」とお願いしましょう。

 

 

それでは一体どの媒介契約が一番良いのでしょうか？

 

これに関しては、「売り主様によって売却物件の状況や売却理由が異なるため、売り主様の希望や事情に合った媒介契約を選ぶ」のが正解です。

 

改めてそれぞれのメリット・デメリットを見てみましょう。

(専任契約と専属専任契約は違いがあまり無いので割愛します)

 

一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができるといっても、初めて不動産取引を行う方が、多くの不動産会社を相手にするのは困難ですので、せいぜい3社程度ではないでしょうか。

 

かと言って、もし信用できる営業マンと出会えなかった場合は、1社だけにお願いするのは不安に思う方も多いと思います。

 

まずは媒介契約の種類をしっかりと理解した上で、複数の不動産会社に相談をし、話を聞いた上で、媒介契約の種類を決めることが良いと思います。

当社では媒介契約の種類についてお客様にご理解いただいた上で、ご売却物件やお客様のご事情に合ったプランをご提案させていただきます。

お気軽にご相談ください。

 

宅地建物取引士
不動産コンサルティングマスター
平田　勇気