親の自宅を売却　相続前と相続後の違い　相続登記とは？ | 甲子園の不動産売却・買取・住宅購入はセンチュリー21グランクリエーション

今回は親が自宅を売却するケースを見ていきましょう。

• １．売却するタイミングによって大きくかわる譲渡所得税

不動産は売却して売却益が出ると所得税と住民税がかかります。

ただしマイホーム(自宅)を売却した場合は、3,000万円控除という制度があり、3,000万円までの売却益に関しては税金がかかりません。

ちなみにこの制度を利用しない場合、長期保有(5年以上)の場合でも譲渡所得金額に対して約20%の税金(所得税と住民税)がかかりますので、仮に3000万円の利益がある場合、約600万円の譲渡所得税(住民税含む)を納める必要がございます。

※10年越えのマイホームを売却した際は、3000万円控除後の利益に対し軽減税率が適用されますので、税率が約14％(所得税10.21％、住民税4％)に軽減されます。
 

この3,000万円控除を利用できる場合とできない場合で手残りの金額が大きく変わることになります。

ここで今回のタイトル「親の自宅を売却」するケースですが、親御様がご存命の間に売却すると、この3,000万円控除を利用することができますが、相続後に売却する場合は、この3,000万円控除を利用することができません。

よくあるケースですが、親御様が老人ホームに入って空き家になるため、親御様の自宅を売却し、売却資金を老人ホーム費用に充てる場合。
この場合3,000万円控除を利用することは可能ですが、空き家となってから3年以内に売却しなければ適用されないので注意が必要です。

相続前からお子様も親御様と一緒に住んでいた場合は、相続によって所有者が自身(お子様)に代わった場合も自己居住物件となりますので、相続後に売却したとしても3,000万円控除を受けることが出来ます。

このように売却するタイミングや個別の事情によって税制優遇制度を利用できるかどうかが決まり、支払う税金に大きな差が出ます。

※相続後に売却する場合でも適用要件を満たしていれば「空き家の譲渡所得の特例」を受けることが可能です(戸建のみ)。この場合も売却による譲渡益から3,000万円控除されます。

• 2．相続登記とは？しなければならないのか？
  
  

■相続登記とは
 

親御様が亡くなられて不動産を相続した場合には、不動産の名義変更が必要になります。不動産の所有者が誰なのかは法務局で管理されている登記簿（登記記録）に記録されていますが、所有者が亡くなったときには法務局が勝手に名義変更をしてくれるわけではありません。所有者がなくなると、その不動産を相続した人は「相続を原因とする所有権移転登記」いわゆる相続登記を申請する必要があります。相続登記は、対象となる不動産の所在地を管轄している法務局に対して、相続によって不動産を取得した人が申請人となって申請します。

■相続登記はしなければならないのか
 

2022年の3月現在、相続登記は申請義務が無く期限も設けられておりません。

相続不動産の売却のお手伝いをさせていただく場合でも相続登記をしていないケースはたくさんあります。
ただし、相続登記をしなければ不動産は売却できないため、売却のタイミングで必ず必要な手続きとなります。

そしてこの相続登記には、相続人全員の同意が必要となります。

相続登記をすぐにしておかないと下記のようなことが起こった際に、相続不動産をなかなか売却できず、空き家の状態で保有コストだけがかかる場合がございます。

家庭裁判所で後見人を選任しなければ有効な遺産分割協議ができませんので、相続登記ができなくなります。後見人の選任には費用も時間も要するため、売りたい時に売れなくなってしまう場合がございます。